Realitný slovník

Konštantná mesačná splátka hypotéky, ktorá obsahuje istinu aj úrok. Na začiatku splácania tvorí väčšinu úrok, postupne sa zvyšuje podiel istiny.

Schopnosť klienta splácať úver. Banka ju posudzuje na základe príjmov, výdavkov, existujúcich záväzkov a úverovej histórie.

Dlhodobá investičná stratégia, kde investor kúpi nehnuteľnosť a drží ju dlhé roky. Zisk pochádza z prenájmu a dlhodobého zhodnotenia hodnoty.

Samostatná bytová jednotka v bytovom dome. Môže byť v osobnom vlastníctve alebo družstevný. Pri kúpe treba overiť stav fondu opráv.

Pomer čistého prevádzkového príjmu k hodnote nehnuteľnosti. Používa sa na porovnanie výnosnosti rôznych nehnuteľností bez ohľadu na spôsob financovania.

Kapitálové výdavky na väčšie opravy a vylepšenia nehnuteľnosti – nová strecha, kotol, podlahy. Odlišuje sa od bežnej údržby.

Rozdiel medzi príjmami z prenájmu a všetkými výdavkami (splátka hypotéky, poistenie, dane, údržba, správa). Pozitívny cash-flow znamená zisk každý mesiac.

Miestna daň platená vlastníkom nehnuteľnosti. Výšku určuje obec, platí sa raz ročne. Pre investorov je to odpočítateľný náklad.

Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19% (do 47 000 €) alebo 25%. Fyzická osoba môže uplatniť paušálne výdavky 60% alebo skutočné náklady.

Výstavba nehnuteľností na predaj. Kúpa v skorej fáze môže priniesť zľavu, ale nesie riziko neskoršieho dokončenia.

Klasický prenájom s nájomnou zmluvou na 1 rok a viac. Poskytuje stabilný príjem s menšou časovou náročnosťou na správu.

Pomer mesačných splátok všetkých úverov k čistému mesačnému príjmu. Maximum je 60% príjmu, pričom sa zohľadňuje životné minimum a náklady domácnosti.

Pomer celkového dlhu k ročnému príjmu. NBS stanovuje limit na 8-násobok ročného príjmu pre mladých (do 35 rokov) a 6-násobok pre ostatných.

Hodnota nehnuteľnosti mínus zostatok hypotéky. Equity rastie splatením časti úveru a zhodnotením nehnuteľnosti na trhu.

Využitie cudzieho kapitálu (hypotéky) na zvýšenie výnosnosti vlastného kapitálu. Pri správnom použití môže výrazne zvýšiť ROI investície.

Obdobie, počas ktorého je úroková sadzba hypotéky nemenná. Bežné fixácie sú 1, 3, 5, 10 alebo 15 rokov. Po skončení fixácie banka ponúkne novú sadzbu.

Investičná stratégia kúp-zrekonštruuj-predaj. Cieľom je kúpiť nehnuteľnosť pod trhovú cenu, zhodnotiť ju rekonštrukciou a predať so ziskom.

Finančná rezerva bytového domu na údržbu a opravy spoločných častí. Vlastníci prispievajú mesačne podľa veľkosti bytu.

Dlhodobý úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti. Slúži na financovanie kúpy, výstavby alebo rekonštrukcie nehnuteľnosti.

Verejný register obsahujúci údaje o všetkých nehnuteľnostiach na Slovensku. Eviduje vlastnícke vzťahy, geometrické údaje a právne obmedzenia.

Finančná zábezpeka od nájomníka, zvyčajne 1-3 mesačné nájomné. Slúži na pokrytie prípadných škôd alebo neuhradených platieb.

Nehnuteľnosť určená na podnikanie – kancelárie, obchody, sklady. Prenájmy sú dlhšie a výnosy vyššie, ale aj riziká sú väčšie.

Prenájom na kratšie obdobie, typicky cez platformy ako Airbnb. Vyžaduje viac práce, ale môže priniesť vyšší výnos ako dlhodobý prenájom.

Úradný dokument z katastra nehnuteľností obsahujúci údaje o vlastníkovi, nehnuteľnosti a právnych vzťahoch (hypotéky, vecné bremená).

Pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti vyjadrený v percentách. Napríklad LTV 80% znamená, že banka financuje 80% hodnoty nehnuteľnosti a 20% tvorí vlastné vklady.

Právny dokument upravujúci vzťah medzi prenajímateľom a nájomníkom. Definuje výšku nájmu, práva, povinnosti a podmienky ukončenia.

Mesačná suma, ktorú nájomník platí za užívanie nehnuteľnosti. Môže byť stanovené ako čisté nájomné plus energia, alebo ako paušál.

Obdobie, keď nehnuteľnosť nemá nájomníka a negeneruje príjem. Pri výpočtoch sa zvyčajne počíta s 5-10% ročnou neobsadenosťou.

Nová nehnuteľnosť od developera. Výhodou je nižšia údržba a moderné štandardy, nevýhodou vyššia cena za m².

Postupné zahrnutie obstarávacej ceny nehnuteľnosti do daňových výdavkov. Bytové budovy sa odpisujú 40 rokov, nebytové 20 rokov.

Prevádzkové náklady na bežnú prevádzku nehnuteľnosti – energie, poistenie, drobná údržba, správa.

Časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou. Každá parcela má jedinečné číslo v rámci katastrálneho územia.

Časť zemského povrchu bez stavieb. Pri kúpe treba overiť územný plán, inžinierske siete a možnosti výstavby.

Splatenie časti alebo celej hypotéky pred dohodnutým termínom. Môže byť spojené s poplatkom, ale počas zmeny fixácie je zvyčajne bez poplatku.

Prevedenie existujúcej hypotéky do inej banky za výhodnejších podmienok, zvyčajne s nižšou úrokovou sadzbou.

Budova určená na bývanie s maximálne 3 bytovými jednotkami a 2 nadzemnými podlažiami. Pri investícii treba počítať s vyššími nákladmi na údržbu.

Návratnosť investície vyjadrená v percentách. Vypočíta sa ako (zisk / investícia) × 100. Pri nehnuteľnostiach zahŕňa príjem z prenájmu aj zhodnotenie hodnoty.

Osoba alebo firma, ktorá sa stará o prevádzku nehnuteľnosti – hľadanie nájomníkov, výber nájomného, údržba. Poplatok je zvyčajne 8-12% z nájmu.

Právne obmedzenie zapísané na liste vlastníctva, napríklad záložné právo banky, vecné bremeno alebo predkupné právo.

Obmedzenie vlastníka nehnuteľnosti v prospech inej osoby, napríklad právo prechodu cez pozemok alebo právo doživotného bývania.

Úkon, ktorým sa zapisuje vznik, zmena alebo zánik práva k nehnuteľnosti. Kúpna zmluva nadobúda účinnosť až vkladom do katastra.

Ročný výnos z prenájmu vyjadrený ako percento z ceny nehnuteľnosti. Hrubý yield nezahŕňa náklady, čistý yield je po odpočítaní všetkých výdavkov.

Právo veriteľa (banky) uspokojiť svoju pohľadávku z predmetu zálohu (nehnuteľnosti), ak dlžník nesplní svoj záväzok.