Realitný slovník

Postupné splácanie hypotéky pravidelnými splátkami, ktoré zahŕňajú istinu aj úroky. Na začiatku splácania tvorí väčšinu splátky úrok, postupom času sa pomer obracia.

Bezpečnosť a ochrana zdravia pri práci týkajúca sa budov. Zahŕňa požiarnu bezpečnosť, únikové cesty a technické normy, ktoré musí nehnuteľnosť spĺňať.

Rozdiel medzi príjmami z prenájmu a všetkými výdavkami (splátka hypotéky, poistenie, dane, údržba). Pozitívny cash-flow znamená, že nehnuteľnosť generuje zisk.

Finančná záruka skladaná nájomníkom pri podpise zmluvy, zvyčajne vo výške 1-3 mesačných nájmov. Slúži na pokrytie prípadných škôd alebo neuhradených platieb.

Pomer celkového dlhu k ročnému príjmu. Banka posudzuje tento ukazovateľ pri schvaľovaní hypotéky. Podľa pravidiel NBS nesmie presiahnuť 8-násobok ročného príjmu.

Pomer mesačných splátok všetkých úverov k čistému mesačnému príjmu. Nesmie prekročiť 60% (alebo 70% pri príjme nad určitú hranicu).

Hodnota nehnuteľnosti mínus zostatok hypotéky. Predstavuje vašu skutočnú majetkovú hodnotu v nehnuteľnosti, ktorá rastie splácaním úveru a zhodnocovaním trhu.

Obdobie, počas ktorého banka garantuje nemennú úrokovú sadzbu hypotéky. Bežne 1-10 rokov. Po skončení fixácie sa sadzba prehodnocuje podľa aktuálnych podmienok.

Investičná stratégia kúpy nehnuteľnosti za nižšiu cenu, jej rekonštrukcie a rýchleho predaja so ziskom. Vyžaduje dobrú znalosť trhu a nákladov na rekonštrukciu.

Ročný príjem z prenájmu vydelený kúpnou cenou nehnuteľnosti, vyjadrený v percentách. Nezahŕňa náklady na správu, dane ani údržbu.

Dlhodobý úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti. Slúži na financovanie kúpy, výstavby alebo rekonštrukcie. Splatnosť býva 5-30 rokov.

Automatické zvyšovanie nájomného podľa vopred dohodnutého indexu, najčastejšie inflácie. Chráni prenajímateľa pred znehodnotením príjmu.

Verejný register obsahujúci údaje o všetkých nehnuteľnostiach na Slovensku. Eviduje vlastnícke vzťahy, ťarchy, vecné bremená a geometrické údaje.

Úradné povolenie na užívanie stavby po dokončení. Bez kolaudačného rozhodnutia nemôže byť budova legálne obývaná ani zapísaná v katastri ako dokončená.

Pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti. Bežne banky financujú 80-90% hodnoty. Čím nižšie LTV, tým lepšie podmienky úveru môžete získať.

Právny dokument upravujúci vzťah medzi prenajímateľom a nájomníkom. Definuje výšku nájmu, platobné podmienky, práva a povinnosti oboch strán.

Hrubý výnos mínus všetky náklady (správa, údržba, poistenie, dane, odpisy). Presnejšie vyjadruje skutočnú ziskovosť investície.

Účtovné zníženie hodnoty nehnuteľnosti v čase. Pri prenájme si môžete odpisy uplatniť ako daňovo uznateľný náklad, čím znížite základ dane.

Príjem generovaný bez aktívnej práce, typicky z prenájmu nehnuteľností. Po počiatočnom nastavení vyžaduje len minimálnu správu a údržbu.

Zmluva o budúcej kúpe nehnuteľnosti. Zaväzuje obe strany k uzavretiu kúpnej zmluvy za dohodnutých podmienok, zvyčajne spojená s platbou rezervačného poplatku.

Využitie cudzieho kapitálu (hypotéky) na zvýšenie výnosnosti vlastných prostriedkov. Pri raste hodnoty nehnuteľnosti profitujete z celej sumy, nie len z vlastnej investície.

Návratnosť investície vyjadrená v percentách. Vypočíta sa ako čistý zisk vydelený celkovou investíciou. Pri nehnuteľnostiach zahŕňa cash-flow aj kapitálový zisk.

Komplex činností zabezpečujúcich prevádzku nehnuteľnosti: vyhľadávanie nájomníkov, výber nájomného, údržba, riešenie problémov. Môže byť vlastná alebo externá.

Záložné práva, vecné bremená alebo iné obmedzenia zapísané v katastri. Pred kúpou je nevyhnutné overiť list vlastníctva na prítomnosť tiarch.

Odhadovaná cena, za ktorú by sa nehnuteľnosť predala na voľnom trhu. Závisí od lokality, stavu, veľkosti a aktuálnych trhových podmienok.

Súčet plôch všetkých miestností bytu alebo domu vrátane príslušenstva. Nezahŕňa spoločné priestory, balkóny a lodžie (tie sa počítajú koeficientom).

Percento času, kedy je nehnuteľnosť bez nájomníka. Pri kalkulácii výnosov je dobré počítať s 5-10% ročnou neobsadenosťou.

Právo tretej osoby k nehnuteľnosti, napríklad právo prechodu cez pozemok alebo doživotné užívanie. Zapisuje sa do katastra a prechádza s nehnuteľnosťou.

Viazanie peňazí alebo poistného plnenia v prospech tretej strany, zvyčajne banky. Pri hypotéke je poistenie nehnuteľnosti vinkulované v prospech veriteľa.

Oficiálny dokument vyhotovený súdnym znalcom, ktorý určuje hodnotu nehnuteľnosti. Vyžadujú ho banky pri schvaľovaní hypotéky a úrady pri dedičstve alebo rozvodoch.