Krátkodobý vs. dlhodobý prenájom: čo sa viac oplatí?

Každý prenajímateľ sa skôr či neskôr stretne s dilemou: prenajímať dlhodobo jednomu nájomcovi, alebo zarobiť viac na krátkodobých pobytoch cez Airbnb?

Krátkodobý prenájom (Airbnb, Booking.com)

Výhody

• Vyšší výnos – až 2× viac ako dlhodobý prenájom v turistických lokalitách
• Flexibilita – byt môžete sami využívať
• Menšie riziko dlhodobých problémov s nájomcami

Nevýhody

• Vysoká sezónnosť a neistota obsadenosti
• Náklady na upratovanie, prádlo a vybavenie
• Viac administratívy a komunikácie
• Obec môže obmedziť alebo zakázať krátkodobý prenájom
• Vyššie daňové zaťaženie (DPH pri obratoch nad 49 790 €)

Dlhodobý prenájom

Výhody

• Stabilný mesačný príjem
• Minimálna každodenná správa
• Jednoduchšie daňové spracovanie
• Menej opotrebovania bytu

Nevýhody

• Nižší výnos v turistických lokalitách
• Riziko problematického nájomcu
• Nižšia flexibilita

Porovnanie výnosov (príklad)

Byt v centre Bratislavy, 50 m², 1-izbový:

• Dlhodobý prenájom: 700 €/mesiac = 8 400 €/rok
• Airbnb (70 % obsadenosť, 80 €/noc): 21,5 noce × 12 = ~1 720 €/mesiac = 20 640 €/rok (pred nákladmi)
• Po odpočítaní nákladov (upratovanie, poplatky, správa): ~14 000 €/rok čistého

FAQ: Časté otázky

Potrebujem povolenie na krátkodobý prenájom?

V Bratislave momentálne neexistuje špeciálne povolenie, ale situácia sa mení. Sledujte aktuálne nariadenia mestskej časti.

Ako sa zdaňuje príjem z Airbnb?

Príjmy z krátkodobého prenájmu cez platformy sa zdaňujú rovnako ako iné príjmy z prenájmu – sadzbou 19 % alebo 25 %. Platforma vám pošle ročný prehľad príjmov.

Oplatí sa krátkodobý prenájom mimo Bratislavy?

Závisí od turistickej atraktivity lokality. V Tatrách, Liptove alebo Piešťanoch môže byť krátkodobý prenájom veľmi výnosný.

Môžem kombinovať oba modely?

Áno, niektorí prenajímatelia prenajímajú dlhodobo v zime a krátkodobo v lete. Vyžaduje si to však aktívnu správu.