Ako vypočítať výnosné nájomné pre váš byt

Stanovenie správnej výšky nájomného je jedným z najdôležitejších rozhodnutí každého prenajímateľa. Príliš nízke nájomné znamená stratu, príliš vysoké odháňa záujemcov. Ako nájsť správnu rovnováhu?

1. Metóda nákladov + prirážka

Základná metóda vychádza z mesačných nákladov na nehnuteľnosť:

• Hypotéka / splátka úveru

• Fond opráv (odporúčame 1–2 % ročne z hodnoty nehnuteľnosti)

• Správcovský poplatok (ak využívate správcu)

• Poistenie

• Daň z nehnuteľnosti

K súčtu nákladov pripočítajte požadovaný čistý výnos (zvyčajne 2–4 % ročne z investície).

2. Trhové porovnanie

Pozrite sa na inzeráty podobných bytov vo vašej lokalite. Dôležité faktory:

• Rozloha v m²

• Počet izieb

• Stav a vybavenie

• Lokalita a dostupnosť MHD

• Parkovanie a pivnica

Podľa dát z roku 2026 je priemerné nájomné v Bratislave pre 2-izbový byt 750–950 € mesačne, v Košiciach 500–650 € a v Žiline 400–550 €.

3. Vzorec hrubého výnosu

Hrubý ročný výnos = (ročné nájomné / hodnota nehnuteľnosti) × 100

Príklad: Byt v hodnote 150 000 € pri nájomnom 750 €/mesiac: (9 000 / 150 000) × 100 = 6 % hrubý výnos

4. Čistý výnos po odpisoch a daniach

Od hrubého výnosu odčítajte:

• Neobsadenosť (počítajte s 5–10 % ročne)

• Opravy a údržbu

• Daň z príjmu (19–25 % podľa výšky príjmu)

FAQ: Časté otázky

Aký je priemerný výnos z prenájmu na Slovensku?

Hrubý výnos sa pohybuje od 4 do 7 %, čistý výnos po zdanení a nákladoch je zvyčajne 3–5 % ročne.

Musím zdaňovať príjmy z prenájmu?

Áno, príjmy z prenájmu sa zdaňujú. Prvých 500 € ročne je od dane oslobodených, zvyšok sa zdaňuje sadzbou 19 % alebo 25 %.

Môžem zvýšiť nájomné v priebehu nájmu?

Nájomné môžete zvýšiť len ak to umožňuje nájomná zmluva. Odporúčame zakomponovať indexáciu o infláciu.

Kde nájdem aktuálne ceny nájmov v mojom meste?

Sledujte portály nehnuteľností ako Nehnuteľnosti.sk, Reality.sk a Bazos.sk. Pre štatistiky odporúčame Štatistický úrad SR.